Alloggi a Lugano, Foletti: ‘Situazione sotto controllo’
Due studi allestiti dalla Città fanno il punto sul mercato immobiliare. Preoccupano gli spazi vuoti, oltre il 9%, compensati parzialmente dal fenomeno Airbnb
«La situazione è sotto controllo, non c’è troppo stress sul mercato immobiliare». Riassume così, Michele Foletti, l’esito delle corpose analisi effettuate dal Servizio statistica urbana della Città di Lugano, confluite in due rapporti presentati oggi: ‘Il mercato immobiliare, l’offerta e il fabbisogno di abitazioni a pigione moderata a Lugano’ e ‘Analisi dell’occupazione abitativa’. A dispetto di altre cifre e interpretazioni che negli ultimi mesi hanno prodotto segnali d’allarme sul mercato – dall’aumento degli affitti alle società speculative attive sul mercato –, i dati e le interpretazioni del sindaco restituiscono un’altra immagine.
‘Lavorare sui Piani regolatori’
«Il fatto che attualmente non ci siano problemi immediati da risolvere, come magari succede a Ginevra o Zurigo, non significa che non ci siano alcune situazioni particolari da monitorare e questi studi ci danno una mano in questo senso – ancora il sindaco –. L’assenza di urgenze ci dà modo di pianificare una strategia a medio termine in vista della revisione dei Piani regolatori, allo scopo ad esempio di favorire costi di costruzione e di acquisto accessibili oppure per evitare che i costi degli affitti esplodano». Una visione positiva che cozza però un po’ con l’attualità. Casi come quello del quartiere Vergiò a Breganzona, dove la società Monopoly ha acquistato quattro palazzine, sfrattando gli inquilini e trasformando gli stabili in proprietà per piani, cercando poi di vendere gli appartamenti agli inquilini stessi. Situazioni che, come confermato a ‘laRegione’ dal presidente della sezione cantonale dell’Associazione svizzera dei professionisti dell’immobiliare Nicola Pult, sono frequenti, al punto da giustificare in larga parte il boom di compravendite (+48,3%) di immobili nel 2025. E poi ci sono le analisi di mercato pubblicate regolarmente dai portali di settore come Homegate, in collaborazione con la Banca cantonale di Zurigo, che dal punto di vista degli affitti ci dicono che a Lugano ci sono regolarmente gli aumenti più sostenuti tra le più grandi città svizzere.
Pigioni moderate? ‘Più offerta che domanda’
«Che gli affitti aumentino non fa piacere a nessuno – osserva Foletti –, ma ci sono diversi segnali che ci rassicurano. Da un lato, la disponibilità di alloggi a pigione accessibile è maggiore rispetto alla potenziale domanda, dall’altro sappiamo che gli alloggi in locazione rimangono sul mercato sufficientemente a lungo da permetterci di dire che non c’è uno stress». Tout va très bien, Madame la Marquise, quindi? Non proprio, aspetti che preoccupano – oltre a quelli già citati e che «vanno monitorati» –, ce ne sono. «Per quanto concerne l’acquisto della casa, i tassi di interesse di riferimento decisi da Banca Nazionale influenzano il costo di accesso alle ipoteche e sono sfavorevoli a tutte le fasce della popolazione». Ma a preoccupare in particolare è il fatto che il 9,1% delle residenze primarie di Lugano risulti completamente vuoto. «Si tratta di un dato ben superiore rispetto a quello canonico dello sfitto (che si attesta a poco più dell’1%, a causa di metodologie di calcolo differenti, ndr), con una tendenza in crescita (era al 7,2% nel 2020, ndr) e il vuoto di lunga durata incide sul mercato diminuendo la disponibilità di alloggi per il crescente fabbisogno».
‘Fenomeno Airbnb stabilizzato’
Un problema parzialmente compensato dal fenomeno Airbnb. Non a caso infatti le zone della città con maggior presenza di residenze primarie in vuoto permanente sono anche quelle con, in proporzione rispetto al totale, il maggior numero di alloggi con affitti brevi. «Il fenomeno dell’Airbnb in parte colma questo vuoto», osserva il sindaco. «Il fenomeno dell’Airbnb in generale non preoccupa – aggiunge Lorenzo Barisone, Statistic and data innovation manager della Città –, c’è stata una crescita tra il 2022 e il 2024, ma nel 2025 si è stabilizzato». Sempre Barisone invita sostanzialmente a guardare il lato positivo nel fenomeno dell’acquisto di stabili e nella loro trasformazione in proprietà per piani: «Il fatto che gli alloggi siano rinnovati è positivo, perché garantisce che rimangano sul mercato».
Quartieri costosi e a buon mercato
Andando a osservare qualche statistica più nel dettaglio, si nota che ad esempio il prezzo di vendita mediano nel 2025 degli immobili era di 8’266 franchi al metro quadrato, in diminuzione (-3%) rispetto al 2024 ma in aumento (+6,5%) rispetto al 2019. La diminuzione si conferma in tutte le zone della città, tranne Lugano ovest (Besso, Breganzona, Loreto), dove a causa dei numerosi progetti edilizi si è registrato un aumento (+5,8%). Senza sorprese, la zona più cara della città è Lugano est (Aldesago, Brè, Cureggia, Castagnola e Gandria) con un prezzo mediano di 10’217 franchi al metro quadrato, mentre l’area più accessibile è quella a nord (Davesco-Soragno, Cadro, Sonvico, Villa Luganese e Val Colla), quasi la metà: 5’860 franchi al metro quadrato. Pur essendo il Ticino il cantone con il tasso di proprietari maggiore in Svizzera, attorno al 40%, impressiona la percentuale molto bassa di persone a reddito medio in affitto che possono permettersi il capitale proprio minimo da anticipare per acquistare un’abitazione: solo il 18% ha a disposizione il 20%, l’11% il 40% di capitale e unicamente l’8% degli inquilini arriva al 60%.
Affitti in calo, dopo gli anni del boom
Per quanto riguarda gli affitti, stabilmente in crescita dal 2021 sono risultati tuttavia in diminuzione nel 2025 (-2% rispetto al 2024, ma +13,5% rispetto al 2019). Anche qui, gli affitti più cari sono a Lugano est (25 franchi netti al metro quadrato), mentre quelli più a buon mercato nella zona nord (17,1 franchi al metro quadrato), per una media globale in città di 21,3 franchi al quadrato. In controtendenza sono i costi accessori, che anche nel 2025 hanno continuato ad aumentare principalmente a causa dei costi dell’energia. Ma come mai questi dati ci dicono una cosa diversa rispetto a quelli, ad esempio di Homegate, secondo i quali gli affitti a Lugano crescono costantemente? «Le metodologie di calcolo sono differenti – spiega Barisone –. Un ente pubblico ha parametri, anche etici, differenti rispetto a un privato...».
Capitolo alloggi a pigione moderata. Utilizzando il criterio della cosiddetta pigione vantaggiosa, ovvero al di sotto del 25% dell’affitto medio a Lugano, è stato calcolato che a fronte di una domanda del 12% vi è un’offerta del 17%. Un’offerta largamente superiore per mono e bilocali, e più equilibrata nel rapporto – e dunque più sotto pressione – per trilocali, quadrilocali o più. «Da quest’analisi risulterebbe un’eccedenza di abitazioni a pigione moderata – secondo il sindaco –. È un settore che va comunque attentamente monitorato e proprio per questo la Città si è dotata circa un anno fa di un gruppo di lavoro sulla politica dell’alloggio, al quale partecipano diversi servizi e divisioni».
