Sarà sempre più difficile contestare l’affitto iniziale

Losanna – Il Tribunale federale (Tf) ha precisato la giurisprudenza in materia di contestazione della pigione iniziale quando si tratta di un vecchio edificio. Un forte aumento degli affitti potrebbe far pensare a un abuso, ma il proprietario può opporsi a questa presunzione in vari modi.

In una sentenza pubblicata oggi, la prima Corte di diritto civile del Tf ricorda che la pigione iniziale è considerata abusiva quando è stata fortemente aumentata, ossia più del 10%, rispetto a quella precedente. Alcuni indizi possono però indebolire questa presunzione.

Il locatore può infatti presentare statistiche non ufficiali o fondarsi su abitazioni analoghe ma non totalmente comparabili. Oppure esibire una perizia privata.

Affitto di lunga durata

Un affitto precedente durato a lungo, dai 15 ai 20 anni, senza aumento regolare della pigione costituisce un indizio a favore della presunzione di abuso. In tutti questi casi, sta al locatario presentare la prova dell'abuso, basandosi sui criteri abituali quali le statistiche ufficiali o gli affitti di cinque alloggi comparabili.

Nella fattispecie, il Tf ha parzialmente accolto il ricorso di un locatore che nel 2017 aveva fissato a 1030 franchi netti il nuovo affitto di un 2 locali situato a Zurigo, in un edificio del 1933. Il locatario aveva contestato questo importo, argomentando che il suo predecessore pagava 738 franchi. Il Tribunale cantonale zurighese aveva giudicato il nuovo affitto abusivo e lo aveva ristabilito a 855 franchi.

‘Direzione sbagliata’

L'Associazione svizzera degli inquilini (Asi) ha criticato aspramente la sentenza. La prima Corte – scrive l’Asi in un comunicato odierno – fa così pesare l'onere della prova maggiormente sulle spalle dei locatari. Tuttavia, gli inquilini non hanno accesso ai prezzi di affitto di altri appartamenti nel quartiere, e quindi è molto più difficile per loro dimostrare se una pigione è abusiva.

L'Asi afferma inoltre che la decisione va nella "direzione completamente sbagliata". Nonostante il calo del costo della vita e i tassi d'interesse sui mutui in costante diminuzione, gli affitti continuano ad aumentare invece di diminuire. Con questa sentenza, il Tf rafforza l'orientamento al mercato nel diritto di locazione.

Anche l'Associazione svizzera dei proprietari fondiari è insoddisfatta della sentenza. I requisiti per il confronto degli affitti in una località e in un quartiere rimangono molto alti e difficili da soddisfare.