Raiffeisen propone le "zone bianche" per costruire di più contro la penuria di alloggi

Per contrastare la carenza di abitazioni in Svizzera potrebbe essere necessario ripensare radicalmente le regole dell'edilizia. Tra le soluzioni proposte, uno studio pubblicato oggi da Raiffeisen concentra l'attenzione sulle cosiddette zone bianche: aree selezionate nelle quali, per un periodo limitato, sarebbe possibile costruire molto più rispetto a quanto consentito attualmente.

Dal 2019, in Svizzera il numero delle nuove economie domestiche supera quello degli alloggi realizzati. Nel frattempo, la densificazione degli insediamenti esistenti procede a rilento, ostacolata da norme edilizie restrittive, procedure complesse e opposizioni da parte dei residenti, affermano gli esperti di Raiffeisen.

Nelle zone bianche verrebbero allentate alcune disposizioni, in particolare quelle relative all'altezza degli edifici, alle distanze tra le costruzioni e alla superficie edificabile dei terreni. Ciò consentirebbe di realizzare complessi residenziali decisamente più grandi anche su aree già edificate. Resterebbero invece in vigore le norme in materia di sicurezza, protezione antincendio e tutela ambientale.

Le deroghe avrebbero una durata limitata e cesserebbero una volta raggiunto un obiettivo prestabilito, per esempio la costruzione di un determinato numero di nuovi appartamenti. In questo modo, secondo il modello, i proprietari sarebbero incentivati ad avviare rapidamente i lavori: chi aspetta troppo rischierebbe di perdere le opportunità edificatorie aggiuntive, esaurite da altri progetti.

Il maggiore potenziale di rendimento dei terreni dovrebbe però tradursi in benefici anche per la collettività. Una parte del valore aggiunto generato dalle nuove possibilità edificatorie verrebbe infatti destinata alla realizzazione di abitazioni a prezzi accessibili. Un'altra quota servirebbe a compensare i vicini penalizzati dai nuovi edifici, per esempio a causa della perdita di vista panoramica o di una maggiore ombreggiatura.

Una proposta in tal senso è già stata inserita nella revisione della legge edilizia prevista nel canton Zugo. Il progetto contempla una quota di almeno il 40% di appartamenti a prezzi accessibili e una priorità per la popolazione locale nell'assegnazione degli alloggi. Per rendere economicamente sostenibile il modello, però, non basterebbe aggiungere semplicemente uno o due piani agli edifici esistenti: secondo Raiffeisen sarebbe necessaria una densificazione molto più marcata, capace di finanziare sia gli alloggi a prezzi contenuti, sia gli indennizzi ai vicini, garantendo al contempo un rendimento sufficiente ai promotori immobiliari. Tra le possibilità figurano grattacieli alti fino a 100 metri o complessi residenziali lunghi diverse centinaia di metri.

L'introduzione delle zone bianche è tutt'altro che scontata, mette peraltro in guardia la banca. La decisione sulle nuove regole spetterebbe in ultima analisi ai cittadini chiamati alle urne, che dovrebbero pronunciarsi sulla loro adozione e configurazione. Inoltre, la realizzazione di grandi progetti richiederebbe spesso l'accordo di numerosi proprietari e un finanziamento condiviso. Anche l'opposizione di singoli vicini potrebbe continuare a bloccare gli interventi. Secondo lo studio potrebbero quindi trascorrere ancora diversi anni prima che le necessarie basi legali vengano adeguate. Raiffeisen ritiene comunque che il modello meriti di essere sperimentato nella pratica.

La necessità di nuovi alloggi emerge anche dalle previsioni della banca sull'andamento delle pigioni: entro l'inizio del 2028, l'aumento annuo degli affitti degli appartamenti pubblicizzati dovrebbe tornare a superare il 3,5%, pronosticano gli specialisti dell'istituto. Anche i prezzi delle abitazioni in proprietà sono destinati a proseguire la loro crescita: concretamente quindi, per riuscire ad acquistare casa, sempre più famiglie sono costrette a scendere a compromessi sulle dimensioni, sull'età dell'immobile, sulle finiture e sulla posizione.