L'immobiliare non è in bolla

I prezzi immobiliari rimangono a livelli storicamente elevati ma l’indice della bolla immobiliare calcolato da Ubs (Swiss real estate bubble index) per il primo trimestre dell’anno segnala un leggero arretramento posizionandosi a 1,10. Un dato, quest’ultimo, ben lontano dai valori oltre il 2 segnati alla fine degli anni 80 ma sempre in zona ‘rischio’ che è il penultimo scalino prima della ‘bolla’.
Gli ultimi dieci anni dell’indice dei prezzi immobiliari di Ubs sono stati caratterizzati da una crescita continua che ha portato a toccare in pochi anni valorisempre più elevati portando l’indicatore da una zona di ‘equilibrio’ a una di ‘boom’.
Ricordiamo che lo Swiss real estate bubble index è composto dai seguenti rapporti: prezzi d’acquisto/canoni d’affitto; prezzi delle case/reddito delle economie domestiche; andamenti dei prezzi immobiliari rispetto all’inflazione, indebitamento ipotecario/reddito e infine dal rapporto attività edilizia rispetto al Prodotto interno lordo (Pil).
Si tratta, stando agli economisti di Ubs, del terzo calo consecutivo anche se il mercato immobiliare non è il medesimo per tutta la Svizzera. Ci sono regioni, come l’Arco lemanico, Zurigo, Zugo e alcune zone del Vallese, che si trovano tuttora in zone critiche o con correzione dei prezzi più forti. In particolare Basilea Città ha fatto registrare i tassi di rincaro maggiori, con un livello dei prezzi superiore del 15% rispetto al 2015.
I responsabili della rilevazione di Ubs hanno anche segnalato come nel primo trimestre dell’anno, sia il mercato delle abitazioni di proprietà, sia il mercato ipotecario hanno ontinuato a rallentare.
Rimane però elevata la domanda di investimenti definiti ‘buy-to-let’, ovvero l’acquisto di un immobile da mettere a reddito e questo nonostante gli affitti sono dati tendenzialmente in calo in quasi tutte le regioni della Svizzera.
Inoltre, fanno notare ancora gli economisti di Ubs, nonostante la ripresa congiunturale (+0,6% reale rispetto ai tre mesi precedenti, ndr) abbia stimolato la domanda di abitazioni di proprietà, il lieve aumento dei tassi ipotecari, la sostenibilità economica a un livello critico e la concorrenza sempre più accesa con le abitazioni sfitte hanno impedito un ulteriore aumento dei prezzi.

‘Il primo mese lo paghiamo noi’
In questi mesi non è infatti raro imbattersi – soprattutto nel Locarnese e nel Luganese – in annunci di offerte di affitto del tipo ‘il primo mese lo offriamo noi’ o addirittura ‘il deposito garanzia affitti lo paghiamo noi’. Un ulteriore segnale che il treno dell’immobiliare sta arrivando a fine corsa e che l’offerta sta ampiamente superando la domanda.
Lo studio di Ubs coglie anche segnali positivi. “In retrospettiva, i dati rivisti dell’Ufficio federale di statistica mostrano che l’andamento dei redditi delle famiglie dopo l’abolizione del tasso di cambio minimo del franco svizzero a inizio 2015 è stato molto più positivo rispetto a quanto precedentemente stimato”, si legge. Questo ha fatto in modo che il rapporto prezzo/reddito non è ulteriormente peggiorato da metà 2016 e ha contenuto l’indice della bolla immobiliare.