Abitanti di Carabbia e Stan contro le nove palazzine di Hrs

Si sono tradotte in articolate censure giuridiche le proteste dei residenti di Carabbia contro il progetto edilizio promosso da Hrs Real Estate Ag in località Tenèrla. Sul tavolo del Municipio di Lugano, dopo la petizione sottoscritta da 262 persone (quasi il 50% degli abitanti del quartiere) e la presa di posizione della Commissione di quartiere a sostegno delle rivendicazioni dei firmatari, sono giunte almeno quattro distinte opposizioni alla domanda preliminare di Piano di quartiere presentata dalla società di Frauenfeld, attiva, come noto, anche al cantiere di Cornaredo, dove sorgerà il Polo sportivo e degli eventi. Due di queste sono state presentate da altrettanti avvocati e sono state sottoscritte da cittadini e da confinanti, una terza l’ha inoltrata la Società ticinese per l’arte e la natura (Stan). Insomma, prende vigore l’avversione alla proposta che prevede nove palazzine a tre piani per complessive 60 unità abitative, con 90 posteggi interrati e alcuni posteggi esterni in fondo alla via Torello (in una zona R2 di casette monofamiliari).

I luoghi sensibili vanno preservati

Nella premessa, la Stan rimarca che si “assiste da qualche tempo a una tendenza all’espansione dell’edificazione non più solo nell’ambito della conurbazione cittadina di fondovalle e collinare, ma pure nelle località più discoste dal centro, nei quartieri ed ex comuni situati sulle montagne attorno a Lugano e talvolta, come nel caso di Carabbia, su pendii circondati dal bosco, con una tendenza a riempire progressivamente tutti quei residui spazi aperti finora liberi da costruzioni. Persino in quelle località che non erano state considerate fino a poco tempo fa particolarmente attrattive per l’insediamento residenziale, come appunto Carabbia, ma che hanno il vantaggio di essere meno lontane dalla città oppure di avere dei prezzi dei terreni un po’ più abbordabili rispetto ad altre località. L’edificazione riempie progressivamente tutto il territorio non boschivo, con poche eccezioni, perché ciò era stato permesso da Piani regolatori scriteriati”. A questa tendenza secondo la Stan (ma pure seguendo i disposti di legge citati nei punti che seguono) vanno messi dei paletti: certi luoghi sensibili vanno preservati, vanno conservati alcuni prati attorno agli insediamenti e tra questi e il bosco. E ciò per ragioni paesaggistiche e per preservare un’identità caratteristica dei luoghi, nonché per garantire il permanere di aree agricole e per salvaguardare aree di svago per le future generazioni. Muove da queste considerazioni, l’invito rivolto all’autorità locale di agire come ha fatto per la zona Ai Piani sopra il villaggio di Brè, ossia ridimensionando le possibilità edificatorie.

‘Il progetto non è da accettare’

Le quattro opposizioni condividono alcune tesi, la principale sostiene che il progetto non sia da accettare, perché contrario alla legge. In particolare, secondo la Stan, sono dati i riscontri oggettivi del mancato inserimento in rapporto ai principi cardine dell’articolo 104 della Legge sullo sviluppo territoriale (Lst) che così recita: “1 Le attività d’incidenza territoriale vanno armonizzate con gli obiettivi di tutela e valorizzazione del paesaggio. 2 Le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa”. Il progetto non rispetta nemmeno l’articolo 100 del Regolamento di applicazione della Lst (Rlst), in particolare perché “non stabilisce alcuna relazione con le preesistenze e le caratteristiche dei luoghi del comparto Carabbia-Tenèrla-Guan-Ciona; non si rapporta all’insieme delle componenti territoriali presenti, non soddisfa il requisito dell’ordine”. Di più: “Le nuove progettate abitazioni sono oggetti edilizi avulsi dalle componenti paesistiche presenti, non adempiendo quindi nemmeno al requisito dell’armonia”. Inoltre, la prospettata costruzione non rispetta nemmeno il cpv. 2, lettera d dell’articolo 107 Rlst, siccome “risulta estraneo alle caratteristiche dei luoghi ‘segnatamente per aspetto e forma’ e comporta a tutti gli effetti ‘un impatto paesaggistico significativo’”. La Stan richiama l’articolo 104 Lst, interessa “una legislazione di livello superiore volta a tutelare il paesaggio da interventi scriteriati, garanzia imprescindibile dato che si configura ‘clausola estetica di portata autonoma, da attuarsi in aggiunta alle prescrizioni vigenti in materia edilizia’”.

Edificio non indicato e il poligono di tiro

Invece, un’altra opposizione mette in evidenza che il progetto presentato è in contrasto con norme di diritto pubblico vigenti e viola in maniera ciò che riguarda la procedura di domanda di costruzione, essendoci carenza di documentazione. Un’opposizione che invita a prendere in considerazione la situazione reale di due particelle: sulla 420 di Carabbia, frontalmente alla 419, è edificato uno stabile che ospita una sottostazione delle Ail Sa che dai piani depositati dall’istante non risulta più indicata, e pertanto a logica il promotore andrà a demolire e integrare semmai altrove. Contrariamente a quanto indicato sul formulario, quindi, è previsto un intervento su edifici esistenti che il promotore nemmeno indica. Nel formulario della domanda preliminare, inoltre, il promotore afferma che nel raggio di 500 metri non c’è un poligono di tiro. Tuttavia, l’opposizione sostiene che il fondo oggetto di piano di quartiere disti a circa 480 metri circa, in linea d’aria, dal poligono di tiro di Grancia, rispettivamente a 320 metri circa dalla fascia di estensione del poligono di tiro censita nel piano delle zone inserito nel Piano regolatore di Carabbia. Poligono di tiro, sottolinea l’opposizione, per il quale le norme di attuazione del Piano regolatore del quartiere vietano ogni tipo di edificazione che ne pregiudichi l’utilizzo e per la quale sarebbe necessaria una verifica da parte del Dipartimento militare federale. I promotori non hanno chiesto deroghe. Però, in merito alle altezze delle palazzine, che secondo l’opposizione risultano di 8,62 metri, viene richiamato l’articolo 20bis delle norme di attuazione del Pr, che prescrive un’altezza massima di 7 metri e mezzo in linea con le normative applicabili della zona residenziale. L’opposizione rimarca pure l’assenza di una perizia geologica sui fondi, sia a livello di substrato del terreno che a livello di perizia idrogeologica e di materiali presenti nel terreno. Una perizia che ci vorrebbe per verificare se l’ex fabbrica presente in passato abbia lasciato tracce di materiali inquinanti.

La questione viaria del comparto

Un’altra obiezione muove dal fatto che il collegamento con l’edificazione prevista da Hrs è soltanto la via Torello, una strada di servizio larga tra i 3,5 e i 4,5 metri, senza piazzole di interscambio. Secondo almeno un’opposizione, l’analisi di sostenibilità di assorbimento del traffico proposta dagli istanti è datata, carente e pertanto non utilizzabile. A sostegno di questa posizione, viene ricordato che la zona speciale di pianificazione di Carabbia nasce ai tempi dell’ex Comune, dopo la dismissione della fabbrica. Dopo l’aggregazione con Lugano, la Città riprese l’incarto e licenziò un messaggio municipale (numero 8914), che tra l’altro prevedeva un tracciato di raccordo tra via Torello e via Jenèrla (allestendo così una circolazione ad anello). Il Consiglio comunale approvò i relativi piani viari: la via Torello avrebbe dovuto diventare a senso unico dal centro paese sino al fondo oggetto del piano di quartiere, e da lì, il breve raccordo stradale portava direttamente sulla strada cantonale. Tale strada era ed è oggi già esistente, manca solo l’edificazione del tratto finale, perché il Consiglio di Stato l’ha stralciata. Il concetto edificatorio è stato studiato, valutato e ritenuto valido a condizione che vi fosse la realizzazione di tale accesso ad anello e relativa viabilità a senso unico: Il fatto che l’anello stradale non ci sia rimette in discussione le precedenti decisioni a livello pianificatorio. Secondo l’opponente, visto che la strada non esiste, l’autorità di Lugano dovrebbe rivalutare l’edificabilità delle particelle 420 e 425. Anche la Stan sostiene questa tesi e contesta l’analisi di sostenibilità viaria del maggio 2023 prodotta dall’istante. Analisi che si fonda su una precedente perizia effettuata su mandato della Città e su misurazioni risalenti al 2018.

Zone edificabili sovradimensionate

Come se non bastasse, la Stan ritiene siano date le condizioni per un riesame del Piano regolatore. Sì, perché sono cambiate le circostanze. Un ulteriore argomento riguarda le zone edificabili sovradimensionate, come constatato per Lugano. Per cui, secondo la Stan, fintantoché non potrà essere escluso un possibile dezonamento o una riduzione dei parametri edificatori dei fondi di cui qui si parla, la procedura non può che essere quantomeno sospesa e nessuna licenza edilizia può essere rilasciata. In questo senso, viene richiamata la giurisprudenza del Tribunale federale che, recentemente, ha stabilito che i Comuni, in caso di sovradimensionamento delle loro zone edificabili e a fronte della particolare ubicazione delle particelle e della durata della pianificazione, sono tenuti obbligatoriamente a esaminare, prima del rilascio di licenze edilizie, se l’attribuzione dei terreni alla zona edificabile è ancora giustificata. Secondo la Stan, la superficie edificata di 2’926 metri quadrati, al limite della zona edificabile, in una frazione periferica, potrebbe facilmente rientrare nei dezonamenti previsti per il ridimensionamento del territorio edificabile.