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Lo stabile ex Polivideo in riattazione in vista del progetto Poly Trade Park
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03.06.2020 - 06:00

Riazzino e quel vincolo cantonale 'ammazza-sviluppo'

Il Cantone: su un'area di oltre 200mila metri quadrati, soltanto 20mila complessivi destinati alle superfici di vendita. Ricorrono Città di Locarno e privati

Le attuali e anche le future attività commerciali situate in un comparto di oltre 200mila metri quadrati sul Piano di Magadino, in territorio di Locarno e in parte anche di Lavertezzo (Piano) non potranno avere, complessivamente, più di 20mila metri quadrati di superficie di vendita. È la restrizione più importante - e di certo non per tutti rassicurante - che emerge dall'approvazione cantonale della revisione generale del Piano regolatore del Piano di Magadino.

Per la grande area in questione sono dunque stati applicati gli stessi termini fissati dalla scheda R8 del Piano direttore cantonale, quella che riguarda i grandi generatori di traffico. Nella stessa scheda di Piano direttore, però, l'area di Riazzino si limita a circa 135mila metri quadrati, mentre la scelta del Cantone è stata quella di estendere le limitazioni sulle superfici di vendita su ulteriori 82mila metri quadrati, andando a prendersi anche a est tutta la zona a monte della ferrovia (partendo dal garage Winteler, proseguendo per il Denner, in direzione Coop di Riazzino e oltre) e a ovest la porzione di territorio fino al confine con Gordola. In più - e non è un'aggiunta di poco conto - nel comparto soggetto ai 20mila metri quadrati complessivi di superfici di vendita ammissibili rientrano anche due comparti il cui sviluppo commerciale è potenzialmente interessantissimo, ovverosia tutto il lotto ex Polivideo e l'adiacente terreno ex Cir, da qualche anno di proprietà della Migros ma utilizzato finora per il pascolo delle vacche scozzesi.

Piano direttore 'mangia' Piano regolatore

Contro l'inusuale decisione governativa sono piovuti prevedibili ricorsi al Tribunale cantonale amministrativo. Uno è stato inoltrato dalla Città di Locarno e un altro dalla società che detiene l'area ex Polivideo. Il motivo principale addotto dal Municipio di Locarno si lega al fatto che l'allargamento della zona di scheda R8 di Piano direttore va in qualche modo ad "incunearsi" nel Piano regolatore cittadino, che è strumento legislativo comunale e si pone su un altro livello rispetto al Piano direttore cantonale. Va anche ricordato che in precedenza la Città aveva ugualmente ricorso contro la scheda R8 di Piano direttore e lo aveva fatto dopo aver denotato lo squilibrio nell'attribuzione delle superfici di vendita rispetto all'area di altri comparti destinati allo stesso scopo. Quello alle Brere che ospita la Coop di Tenero è infatti ad esempio decisamente più piccolo, ma ha un "tetto" di ben 25mila metri quadrati di superfici di vendita.

Le potenziali criticità portate in dote da questo nuovo Piano regolatore sono molte. Da un punto di vista pubblico, ad esempio, va considerato che il Comune di Locarno non dispone di nessun parametro pianificatorio riguardante le superfici di vendita (ce ne sono soltanto di relativi alla superficie utile lorda). Bisognerebbe dunque cominciare a capire cosa il Cantone intenda quando parla di "superfici di vendita": sono quelle commerciali destinate ai clienti? Vi sono inclusi i magazzini? E le casse? Inoltre, il lavoro che attende l'amministrazione comunale con l'arrivo di nuove domande di costruzione è immane: una verifica della situazione consolidata su tutti i mappali, alcuni dei quali situati oltretutto fuori Comune, a Lavertezzo.

Poly Trade Park e Migros: quali margini?

Per quanto riguarda i privati, le incertezze sono ovviamente di altro tipo, ma non meno significative. Lo rileva il responsabile del progetto di Poly Trade Park sul comparto ex Polivideo: "La prospettiva - dice alla "Regione" - era di lavorare sulla base della nuova Zona d'attività e di servizi speciale, che avrebbe sbloccato la possibilità di realizzare, su circa 20mila metri quadrati, un complesso multifunzionale il cui 35% della superficie utile lorda sarebbe stato destinato ad insediamenti riguardanti formazione, ricerca, cultura, tempo libero, divertimento e intrattenimento. Con le limitazioni introdotte dal Cantone lo scenario cambia completamente. In primo luogo non è chiaro cosa si intenda per "superfici di vendita" e come queste differiscano dalle superfici commerciali. Lì c'è grande incertezza. Poi, i 20mila metri quadri complessivi ammessi su tutto il comparto riguardano anche le superfici di vendita già esistenti, quindi non si vede quali margini di sviluppo possiamo avere noi, o la Migros, che ha acquistato il vicino terreno ex Cir con il prevedibile intento di sfruttare, prima o poi, i suoi 20mila metri quadrati di superficie commerciale. Senza dimenticare altre grandi superfici che allo stesso modo sono inserite nel comparto, come ad esempio il terreno ex Alisa", che è fuori dalla scheda R8 ma è toccato dalla modifica introdotta dal Cantone.

In tutta questa delicatissima situazione va ad inserirsi il fatto che il Cantone, dopo l'approvazione della revisione generale del Pr del Piano, non aveva notificato nulla direttamente ai proprietari toccati dalle modifiche d'ufficio, ledendo quindi il loro diritto ad essere informati sulle limitazioni delle possibilità edificatorie sui rispettivi fondi. Così alla pubblicazione degli atti - prevista fino al 1° luglio - ha dovuto ora procedere la Città.

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