Limitare gli abusi o la protezione degli inquilini?

Il 29 settembre 2023 il Parlamento federale ha approvato due modifiche del Codice delle obbligazioni relative al diritto di locazione che riguardano rispettivamente la “sublocazione”, resa più difficile, e la “disdetta per bisogno personale” del locatore, resa più facile. Due decisioni a favore dei proprietari immobiliari accolte con sfavore dall’Associazione svizzera inquilini (Asi) che ha lanciato due referendum, riusciti. Per questo motivo il 24 novembre si andrà a votare su entrambi i progetti.

1. Sublocazione

Attualmente al locatario di un’abitazione o di un locale commerciale è data la possibilità di sublocare, temporaneamente, una parte o la totalità di tali spazi. Questo avviene frequentemente ad esempio quando l’inquilino si trasferisce per un periodo determinato all’estero o vuole dividere con altri i costi della locazione, come può essere il caso per gli studenti o gli anziani per cui un’abitazione è divenuta troppo grande dopo che i figli sono andati via di casa. Secondo la maggioranza del Parlamento talvolta questa pratica avviene senza il necessario consenso del locatore o a un prezzo spropositato. Adducendo la volontà di impedire tali abusi, il legislativo ha quindi approvato un progetto volto a far sì che in futuro chi intende sublocare dei locali debba farne richiesta scritta al locatore e ottenere il suo consenso scritto, nonché comunicargli ogni eventuale modifica (ad esempio il cambio di sublocatario o l’aumento della pigione chiesta per la sublocazione). Da parte sua il locatore potrà rifiutare la sublocazione oltre che per i motivi già ora previsti dalla legge – ovvero se il locatario non comunica le condizioni della sublocazione, se la pigione chiesta è eccessiva o se la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale come quello di arrecare disturbo agli altri inquilini ad esempio suonando di continuo uno strumento –, anche quando la durata prevista è superiore a due anni o sussistono altre valide ragioni. Inoltre – ed è questo il punto che più fa discutere – nel caso in cui gli inquilini violino gli obblighi connessi alla sublocazione, i locatori potranno dar loro la disdetta con un preavviso di 30 giorni dopo aver mandato una diffida scritta rimasta infruttuosa.

Perché è stato lanciato il referendum?

Secondo il comitato referendario, il progetto limita fortemente la sublocazione – per la quale già oggi è necessario il consenso del locatore ed è vietato chiedere pigioni eccessive – e comporta il rischio che venga data la disdetta per problemi di piccolo conto. In futuro, sostiene il comitato, potrebbe bastare una minima inadempienza per dover lasciare la propria casa nel giro di 30 giorni. Si tratta di una revisione definita “vessatoria” che interessa centinaia di migliaia di persone (impiegati che per lavoro si recano all’estero; studenti; anziani che dividono le spese e gli spazi abitativi). Per i referendisti il vero obiettivo è agevolare le disdette per poi aumentare ulteriormente le pigioni e massimizzare i profitti della lobby immobiliare.

Altre motivazioni dei fautori del sì

Favorevoli alla modifica – oltre alla maggioranza del parlamento – sono i proprietari immobiliari e i partiti borghesi (Udc, Plr, Centro). Secondo loro è necessario intervenire nel senso indicato dal progetto a causa dell’evoluzione sul mercato delle locazioni e della diffusione delle piattaforme online che hanno portato a un aumento degli abusi. La revisione, sostengono, si propone di evitare che il subaffitto venga utilizzato a fini speculativi e che si tolgano dal mercato abitazioni necessarie, soprattutto in tempi di scarsità di appartamenti come oggi, a favore di piattaforme quali Airbnb. Si tratta anche di impedire che queste speculazioni avvengano in occasione di manifestazioni di grande richiamo. Il diritto alla sublocazione resta tuttavia garantito, sottolineano i favorevoli, e le nuove disposizioni non impediscono di mettersi d’accordo per periodi di sublocazione superiori ai due anni.

Altre motivazioni dei fautori del no

Contrario alla modifica – oltre all’Asi – è il fronte rosso-verde con il Pvl, cui si aggiungono le associazioni degli studenti, dei pensionati e dei consumatori, secondo cui la limitazione della sublocazione è una vera prepotenza. A loro giudizio abusare della sublocazione è già oggi molto difficile, tant’è che i casi concreti in cui ciò accade – sostengono – sono piuttosto rari. Con le modifiche proposte, avvertono i contrari, per il locatore sarà facilissimo negare il proprio consenso o dare una disdetta e questo avrà conseguenze “drammatiche” per i pigionanti, già alle prese con carenza di alloggi a prezzi bassi e affitti in rialzo. Negli ultimi decenni le pigioni sono infatti esplose e gli inquilini pagano ogni anno miliardi di franchi di troppo in affitti, assicurando ai proprietari redditi abusivi, affermano i contrari, stando ai quali il meccanismo che alimenta questo sistema perverso è l’aumento delle pigioni al momento del cambio di inquilini che col nuovo meccanismo sarà facilitato. Contraria anche l’Unione delle città svizzere in quanto il 75% della popolazione urbana vive in affitto e questo – come l’altro progetto – hanno un impatto diretto sugli abitanti e tutte le politiche abitative.

2. Disdetta per bisogno personale

Diversamente da quanto è in vigore ora, il bisogno personale – proprio o di parenti stretti o affini – che permette al proprietario di rescindere il contratto per recuperare rapidamente le abitazioni o i locali commerciali locati allo scopo di adibirli a uso proprio non dovrà più essere urgente: è sufficiente che sia importante e attuale. Dimostrare l’urgenza, secondo la maggioranza del Parlamento, è spesso difficile e possono conseguirne lunghi contenziosi che impediscono al proprietario di recuperare in tempi brevi i suoi locali. Da qui la modifica. Poiché la nuova condizione è meno severa e dunque più semplice da dimostrare, per il proprietario sarà più facile disdire il contratto di locazione.

Il bisogno personale entra in gioco in tre casi: nel termine d’attesa a seguito di una lite; nella protrazione della locazione in caso di effetti gravosi; nella disdetta da parte di un nuovo proprietario. Nel primo caso il bisogno personale permette di far venir meno il principio per cui il proprietario non può dare la disdetta durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in materia di locazione così come non può farlo neppure nei tre anni successivi alla fine del procedimento nell’ambito del quale è stato raggiunto un accordo o il locatore è risultato soccombente. Nel secondo permette di non concedere o di far diventare meno lunghe le protrazioni della locazione per gli inquilini per i quali la disdetta del contratto di locazione produce un effetto gravoso. Nel terzo permette a chi acquista un immobile che possa avvalersi della possibilità di dare una disdetta rispettando una scadenza e un termine di tre mesi per le abitazioni (di sei mesi per i locali commerciali e i contratti d’affitto) anche quando il contratto di locazione in essere preveda scadenze o termini più lunghi. La semplificazione proposta renderà più facile far valere un bisogno personale e quindi il verificarsi di queste circostanze. Non cambia però il fatto che se devono lasciare l’abitazione o il locale commerciale prima del previsto perché il nuovo proprietario adduce un bisogno personale, gli inquilini hanno diritto al risarcimento dell’eventuale danno finanziario di cui risponde il locatore precedente.

Perché è stato lanciato il referendum?

Secondo il comitato referendario anche in questo caso le nuove regole facilitano le disdette dei contratti di locazione permettendo ai proprietari di aumentare ulteriormente le pigioni. Disdette che per un bisogno personale, fanno notare i referendisti, sono possibili già oggi. Tale indebolimento della protezione contro le disdette è ritenuto un atto sconsiderato: le famiglie, le persone con un reddito basso e gli anziani, per i quali una disdetta è particolarmente gravosa, saranno ancora meno tutelati.

Altre motivazioni dei fautori del sì

Sostenitori e detrattori di questo secondo progetto rispecchiano gli schieramenti in campo per la sublocazione. A distinguersi per un no e un sì sono i Verdi liberali, che alla facilitazione della disdetta per il bisogno personale dicono sì. Facilitazione che secondo i favorevoli rafforza la protezione della proprietà – definita un valore importante – consentendo ai proprietari di poter recuperare più rapidamente le abitazioni o i locali commerciali locati. Il progetto agevola la prova di tale bisogno e di conseguenza può ridurre i tempi spesso lunghi dei contenziosi.

Altre motivazioni dei fautori del no

Stando ai contrari purtroppo capita spesso che facendo valere una necessità impellente, per esempio il desiderio di affittare un alloggio o un casa a un parente stretto, come una figlia, dopo essersene andato il vecchio locatario veda spuntare su un portale di annunci immobiliare il suo appartamento a prezzi maggiorati. Inoltre la perdita del proprio alloggio è un evento traumatico e in molti casi è difficile, se non impossibile, trovare un’abitazione sostitutiva simile a prezzi accessibili, venendo sradicati dal territorio. I locatori hanno il coltello dalla parte del manico e il progetto non fa che peggiorare una situazione già sbilanciata a discapito degli inquilini – sostiene il comitato per il no –, senza contare che l’indebolimento della protezione contro le disdette arriva nel momento peggiore possibile: nel 2023 le pigioni sono aumentate fino al 10 per cento.

Infografica laRegione

Il (vero) parere del Consiglio federale

“Il Consiglio federale ha inizialmente ritenuto che non fosse necessario modificare il Codice delle obbligazioni, ma ora sostiene i progetti così come sono stati adottati dal Parlamento”, ha affermato davanti ai media il capo del Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca, Guy Parmelin, che in occasione della votazione agli Stati aveva definito l’intervento legislativo “sproporzionato e ingiustificato”. Il cambiamento di campo? È dovuto al fatto che nelle campagne di votazione il Consiglio federale non può presentare una posizione diversa da quella del parlamento. Tuttavia, Parmelin ha ripetuto che l’esecutivo non vedeva alcun motivo di modificare le norme in vigore, anche perché “a nostro avviso creano solo più burocrazia”.

Le previsioni

Stando ai secondi sondaggi (13 novembre) di Ssr e ‘20 Minuten’/Tamedia, per la sublocazione la sorte è incerta: secondo la Ssr il sì sarebbe in vantaggio ma solo per 50% a 47%, mentre stando a Tamedia sarebbe in vantaggio il no per 51% a 46%. La disdetta per bisogno personale secondo entrambi sarebbe invece respinta: 53% di no contro 44% di sì (Ssr); 56% di no contro 41% di sì (Tamedia).