Ipoteche, non c'è limite verso il basso

La politica monetaria della Banca nazionale svizzera tarda a essere normalizzata. Il rallentamento della congiuntura nelle principali economie occidentali e il procrastinare di politiche accomodanti da parte delle banche centrali più importanti (Federal Reserve e Bce) allontanano, almeno fino alla fine del prossimo anno, l’inizio di una stagione di rialzi dei tassi direttori. Una situazione che fa in modo che i tassi ipotecari non sembrano trovare un limite verso il basso, tanto che per la prima volta quelli di riferimento per le ipoteche a tasso fisso sono scivolati sotto la soglia psicologica dell’1%, attestandosi allo 0,97%. Anche i mutui a 10 anni segnano un record: a fine marzo il tasso è sceso al minimo storico dell’1,2%, 26 punti base in meno di tre mesi prima.

È quanto si evince dal tradizionale barometro trimestrale ‘Ipoteche’ del servizio di internet Comparis.ch pubblicato ieri. A titolo di paragone, lo scorso ottobre i tassi di riferimento per le ipoteche a tasso fisso della durata di dieci anni si attestavano all’1,62% e per quelle della durata di cinque e due anni rispettivamente all’1,13% e allo 0,96%.

Chi ha ottenuto un’ipoteca di dieci anni a tasso fisso di 500mila franchi in ottobre paga 8'100 franchi di interessi all’anno, mentre stipulandola ora ne pagherebbe solo 6mila. Su dieci anni, dunque, si parla di una differenza di 21mila franchi. “Ma chi intende stipulare un’ipoteca non deve concentrarsi solo sul tasso di interesse”, afferma citato in una nota Frédéric Papp, esperto di finanze presso Comparis.ch. “Per scegliere l’ipoteca è altrettanto importante valutare parametri come la propensione personale al rischio e la capacità di sopportarlo, oltre al grado di flessibilità desiderato”.

La diminuzione dei tassi d’interesse ipotecari è da attribuirsi a diversi fattori. Da un lato la Banca centrale europea (Bce) ha annunciato che terrà fermi allo ‘zero’ i tassi ufficiali di riferimento almeno fino al 2020: la Banca nazionale svizzera (Bns) continua perciò ad avere le mani legate. Dall’altro, secondo gli esperti di Comparis c’è un evidente aumento della concorrenza.

“Le assicurazioni e le casse pensioni, offrendo tassi d’interesse ipotecari talvolta molto più bassi, danno sempre più filo da torcere alle banche, le quali si trovano così costrette ad essere più incisive perché, con la crisi degli investimenti che si trascina da anni, gli investimenti immobiliari e la concessione di ipoteche rappresentano un rendimento considerevole”, spiega Papp.

I movimenti in atto nel settore fanno sì che mutui di cinque anni siano a volte persino più economici delle ipoteche Libor: questo è dovuto anche al fatto che le ipoteche Libor sono principalmente offerte dalle banche, mentre nel mercato delle ipoteche a tasso fisso operano sempre più spesso anche assicurazioni e casse pensione, che puntano a margini più ridotti rispetto agli istituti bancari.

Ultimo aspetto: rispetto al trimestre precedente, la domanda di ipoteche a tasso fisso di lunga durata (da 7 a 15 anni) è aumentata dello 0,5%, attestandosi al 78%.

Non più tardi di una settimana fa, la Finma (l’autorità di vigilanza sui mercati finanziari) ha invitato banche e legislatore ad adottare misure nel settore degli immobili a reddito definendo il mercato immobiliare svizzero ‘too big, to fail’. Il volume dei crediti ipotecari è infatti salito a oltre mille miliardi di franchi (ben superiore al Pil pari a 670 miliardi, ndr). Questo fa della Svizzera il paese con il più elevato livello di indebitamento privato al mondo. In caso di forte correzione del mercato, il sistema bancario ne risentirebbe pesantemente. Proprio per attenuare un tale rischio, il Consiglio federale ha appena posto in consultazione un progetto che prevede di aumentare il capitale proprio alle banche con una forte esposizione verso promotori di immobili da reddito. Il 30% del volume delle ipoteche (oltre 300 miliardi di franchi) riguarda proprio il finanziamento di questa tipologia d’immobili.